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建信基金中国楼市十年内不可能出现全面崩盘

2019年06月06日 栏目:科技

建信基金:中国楼市十年内不可能出现全面崩盘过去五年来,中国房地产行业崩盘言论盛行,但实际情况是地产销售在过去五年依然保持了较高增速。今年

建信基金:中国楼市十年内不可能出现全面崩盘

过去五年来,中国房地产行业崩盘言论盛行,但实际情况是地产销售在过去五年依然保持了较高增速。今年两会,住建部官员正面回应了地产崩盘的传言,认为中国楼市十年内不可能出现全面崩盘,建信基金认为从目前的状况来看上述观点比较合理。

首先,从基本面角度看,地产行业崩盘尚不具备基础。地产需求主要来自三个方面:城镇化需求、改善需求和拆迁需求。在改善需求和拆迁需求相对稳定的背景下,城镇化需求决定了地产销售的量级。今年两会,中央在城镇化方面明确提出了三个"一亿人"的概念:个"一亿人"是促进一亿农业转移人口落户城镇;第二个"一亿人"是改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村;第三个"一亿人"是引导约一亿人在中西部地区就近城镇化。三亿人意味着90亿平新增商品房需求,而2013年全国商品住宅销售面积仅11亿平。可以说,解决未来三亿人的住房需求,使地产行业从基本面上看尚不具备崩盘基础。

其次,从地产与中国经济高度关联的角度看,现阶段政府并不希望地产行业出现崩盘。2013年地产行业销售8万亿,其中上缴税费2.6万亿,土地出让金4万亿,是对财政贡献较大的行业之一。此外,中国房地产投资占全国固定资产投资约20%,如果考虑对上下游的带动作用,地产及相关行业在固定资产投资中的占比会更高。更重要的是,土地是中国银行系统和地方政府债务的主要抵押物之一,如果房价出现剧烈变动并波及到地价,就可能会影响到中国整个金融体系。因此,在"稳增长中调结构"的执政思路下,中央政府应该会通过政策调控等方式规避地产行业的系统性风险。

,从调控能力来看,即使地产行业出现剧烈波动,政府仍可采取多种调控手段,使地产行业实现平稳健康发展。当前地产行业的均衡状态是在政策调控的背景下形成的。如果地产行业需求出现短期波动并可能冲击金融系统和实体经济,那么政府可以采取的应对调控政策包括:取消三限、降低首付比例、调低按揭利率、购房抵税政策、公积金支持以及购房落户等政策等等。

总体来讲,我们认为无论从基本面、还是从政府意愿以及调控能力来看,中国地产行业出现全面崩盘的可能性较小。当然,不出现行业性崩盘,不代表所有城市的房价都没有风险。事实上,部分人口吸附能力较差、供需失衡的三四线城市的房价可能存在一定风险。总体来看,未来地产行业的格局大概率是整体平稳、城市分化。

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